2014蘇州樓市五大猜想:住宅均價或達13500元/㎡
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“前穩、中升、后翹”——這是行業內對于剛剛過去的2013年蘇州樓市的整體評價。盡管2013年調控、錢荒、十八屆三中全會等宏觀的浪潮還沒有完全過去，但2014就這么來了。新的一年，蘇州房地產市場將會是怎樣一個格局？又會出現什么變化？漫漫房產路上，還有很多懸疑等待解開。
??“再不買房，N年都白干了”，在過去的一年里，多少持觀望心態的購房者為此嚇破了膽，紛紛出手。數據證明，這絕對不是忽悠。據新浪樂居新聞中心數據統計，2013年12月蘇州住宅成交均價為12881元/平米，相比1月的11054元/平米，上漲了1827元/平米。如果以購買100平米房源計算，一年總價則多出18萬。
?那么2014年蘇州房價走勢又如何？對此，克而瑞蘇州公司總經理郭鵬表達了自己的看法?！叭绻f2013年的蘇州房價用‘穩中有升’來概括的話，那么2014年應該會是跨了幾個臺階”。郭鵬表示，“2013年蘇州市場上還是以剛需產品為主，進入2014年，則會偏重改善型產品。總價上升了，單價自然隨之上升”。除此之外，土地市場對于房價的影響也成為郭鵬推斷的依舊。2013年蘇州的土地市場非常激烈，不少地塊的面粉價已經超過面包價，“預計2014年蘇州住宅均價會在去年的基礎上上升11%-13%左右，可能會達到13500元/㎡”。
??近年來，園區一直是蘇州市民的置業首選。然而其越漲越快的房價也讓不少剛需族哀嘆：這是要逼我們逃離園區的節奏啊。在園區高房價的壓力下，吳中、新區、相城等剛需樓盤庫存相對充足的區域一度使購房者趨之若鶩。進入2014年，哪個區域又會成為蘇州新的置業熱點？
??入選關鍵詞：2013蘇州住宅供應主陣地
??2013年蘇州樓市吳中區“大佬”地位難撼。作為蘇州樓市2013年的房源供應主陣地，吳中區各個版塊的房源都頗受購房者的關注。而一直被視為樓市風向標的園區，2013年區域成交的頭把交椅，則硬生生被吳中區給搶了下來?？梢姌鞘小鞍鎵K運動”風起云涌，這也能看出購房者置業熱點的悄然變化。
??猜想二、吳江
??入選關鍵詞：房價低 土地儲備量大
??2012年9月，吳江撤市并區，正式成為蘇州城區一部分。松陵城區7000元/平米左右的房價，加之不限購等利好讓吳江樓市一下子火了起來。隨著輕軌4號線的開工建設、東環南延線的動工以及有軌電車等交通硬件的加持，讓“在吳江買房、在蘇州工作”的美好構想變成了現實。
??華致和地產總經理劉久靈也表示，未來5-10年蘇州的城市發展應該是往南移。“吳江的土地儲備非常大，尤其是濱湖新城這塊，未來它將成為蘇州另外一個城市中心，所以吳江非常值得關注”。
??隨著11月28日蘇州園區土拍落下帷幕，2013年的蘇州土地市場也正式謝幕。17場土拍，成交130宗地塊，575余萬方土地出讓面積和約438.8億元的成交金，今年蘇州的土地市場可謂高潮迭起，驚喜連連。
??繁華過境，2014年蘇州的土地市場又將何去何從？對此，蘇州某地產市場分析師汪先生表示，“2014年蘇州的土地市場依舊會熱度不減”。2012年到2013年，蘇州的土地市場完成了從買方市場到賣方市場的角色轉變，“近幾年土地的稀缺性表現的非常明顯，地價自然會有一個明顯的漲幅”，汪先生分析道。
?對比去年數據可以發現，盡管只比去年多賣了15萬方地，土地成交金額卻多出了115億之多。從環比漲幅來看，土地出讓總面積增幅達2.7%，成交金漲幅達35.5%。
??談及土地市場，招商地產營銷總監張杰程也表示，“2013年土地市場的火熱有點出乎意料”。經過一段時間的集中開發之后，蘇州整個的土地儲備就已經進入了一個比較緊缺的狀態，在這種市場情境下，誕生了一些高價地、高溢價率的地塊也是情有可原?！皬哪壳皝砜?，未來蘇州的土地供應可能會往外圍去發展。而對于部分目前已經比較成熟、交通比較有優勢，本身發展規劃非常明確的一些地區來說，未來的土地供應會更緊張，競爭也會更加激烈”。
??時值2013年年末，正是銀行房貸額度最緊張的時候，蘇州各大銀行紛紛收緊房貸利率，首套房貸利率大都上浮5%，部分銀行甚至上浮10%。與此同時，延遲放款周期、暫停房貸等現象此起彼伏。
??按照以往慣例，銀行在年初之際房貸額度會比較寬裕，對于首套房的貸款利率一般也會給出一定的優惠。那么，進入2014年，蘇州各大銀行利率又如何？是否有款可貸？
| 蘇州各大銀行首套房貸利率優惠情況一覽 | |||
| 編號 | 銀行 | 利率折扣 | 附加條件 |
| 1 | 中國銀行 | 基準利率上浮5% | 放款周期一個月左右 |
| 2 | 中國工商銀行 | 基準利率上浮5% | 放款周期一個月左右 |
| 3 | 中國交通銀行 | 基準利率上浮5% | 春節前暫無額度 |
| 4 | 中國農業銀行 | 基準利率上浮5% | 放款周期一個月左右 |
| 5 | 中國建設銀行 | 基準利率上浮5% | 放款周期一個月左右 |
| 6 | 招商銀行 | 基準利率上浮5%-10% | 合作樓盤，放款周期2周左右 |
| 7 | 中信銀行 |
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暫停個人房貸業務 |
| 8 | 江蘇銀行 | 基準利率上浮5% | 放款周期一個月左右 |
| 9 | 匯豐銀行 |
基準利率上浮5% |
放款周期一個月左右 |
| 10 | 蘇州銀行 |
-- |
暫停個人房貸業務 |
??就此，本站對蘇州部分銀行目前的房貸利率情況進行了調查。江蘇銀行有關人員表示，目前其首套房貸款利率是在基準利率上上浮5%，“放款時間在1個月左右”。與此同時，中國銀行、工商銀行等幾大國有商業銀行利率也維持在基準利率上浮5%，放款周期則在幾周到2個月不等。而中信銀行、蘇州銀行等股份制商業銀行則表示已經暫停個人房貸業務。
??盡管如此，申請貸款的購房者仍是絡繹不絕?！斑@是因為購房者對于未來蘇州樓市的走向有了較為明確的預期”，郭鵬表示。
??由此看來，2014年的蘇州房貸形式依舊嚴峻。套用中央景城置業顧問王女士在早前接受采訪時的一句話來說，“銀行也不傻，現在大家普遍都上浮5%，2014年能貸到基準利率就謝天謝地了”。
??根據國家統計局公布的2013年11月數據，一線城市新建住宅價格已連續3個月同比漲幅在20%以上；廈門、南京、西安、武漢等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。2013年一二線城市房價瘋狂上漲，房價調控的目標注定落空。
??那么2014年樓市調控能否落地？蘇州是否會受影響？
??“蘇州有調控么？”蘇州龍湖營銷總監陳志杰在早前接受采訪時的一句話巧妙地點出了蘇州樓市的現狀。在限購政策的壓制下，調控本身對于蘇州的影響并不大。
??“相較來說，二線及二線龍頭城市目前還是比較平穩的，對于政策不會隨意去收緊或者放松，”張杰程表示，整個市場現在對于宏觀調控的接受度達到了一定的健康平衡的狀態。
??“從十八屆三中全會之后的動向來看，不會專門出政策來調控市場，而是通過金融和稅收的政策來進行調控” ,談及樓市調控，劉久靈也持有同樣的觀點。“未來政策對于市場的干預力度會越來越小，房價會由市場行為調控，而不是政府來調控，市場有需求，價格就會往上走”。如此看來，2014年樓市尚是波詭云譎。
??從波瀾起伏的2013身后向我們款款走來的2014，與其說是平靜，倒不如說是波濤洶涌下的過渡狀態。望著街上行色匆匆的路人，很想堵截一位，追問她：“2014年蘇州樓市你怎么看？”答曰：“此事有蹊蹺，待我長發及腰，再跟你講”。